Mietpreis
Mietpreisbremse 2026: Wo sie gilt und wie du zu viel gezahlte Miete zurückholst
Du ziehst in eine neue Wohnung und fragst dich, ob die Miete überhaupt sein darf. Die Mietpreisbremse soll genau das begrenzen, doch viele Mietende kennen ihre Rechte nicht und zahlen jahrelang zu viel. Hier steht, was die Regel begrenzt, wo sie gilt und wie du dein Geld zurückholst.
Was die Mietpreisbremse begrenzt
Die Mietpreisbremse steht in § 556d BGB. Sie sagt: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen.
Wichtig: Es geht um die Miete bei Neuvermietung. Davon zu unterscheiden ist die Kappungsgrenze (§ 558 BGB), die Erhöhungen im laufenden Vertrag begrenzt, in der Regel auf 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten auf 15 Prozent.
Bis Ende 2029 verlängert
Die Mietpreisbremse war zuletzt bis Ende 2025 befristet. Mit dem Gesetz vom 17. Juli 2025 wurde sie bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Die 10-Prozent-Grenze und die Ausnahmen blieben dabei unverändert, gestrichen wurde die bisherige Fünfjahresfrist für die Landesverordnungen. Im Januar 2026 hat das Bundesverfassungsgericht eine Verfassungsbeschwerde gegen die Mietpreisbremse nicht zur Entscheidung angenommen und die Regelung damit bestätigt. Die Länder müssen die betroffenen Gebiete weiterhin per Verordnung festlegen, jetzt mit Wirkung bis längstens Ende 2029.
Wo gilt sie?
Die Mietpreisbremse gilt nicht überall automatisch. Jedes Bundesland legt per Verordnung fest, welche Städte und Gemeinden als angespannter Wohnungsmarkt gelten. Betroffen sind vor allem Großstädte und Ballungsräume wie Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt und viele Universitätsstädte.
Welche Gebiete genau erfasst sind und wie lange die jeweilige Verordnung läuft, ändert sich. Prüfe immer die aktuelle Landesverordnung für deine Stadt. Vimmo gleicht die Adresse automatisch mit den geltenden Daten ab.
Die Ausnahmen
In diesen Fällen greift die Bremse nicht oder anders:
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen.
- Umfassende Modernisierung: Wurde die Wohnung umfassend modernisiert, gilt sie ähnlich wie ein Neubau.
- Höhere Vormiete: Lag die Miete des Vormieters bereits über der zulässigen Grenze, darf sie in dieser Höhe weiterverlangt werden (Bestandsschutz).
Auf diese Ausnahmen muss der Vermieter dich vor Vertragsschluss schriftlich hinweisen, sonst kann er sich später nicht darauf berufen.
So findest du die ortsübliche Vergleichsmiete
Der Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen ähnlicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Quellen dafür:
- Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt, falls vorhanden.
- Der einfache Mietspiegel oder eine Mietdatenbank.
- Vergleichswohnungen.
Liegt deine Kaltmiete mehr als 10 Prozent über diesem Wert und greift keine Ausnahme, zahlst du wahrscheinlich zu viel.
Geld zurückholen: die Rüge
Zu viel gezahlte Miete bekommst du nicht automatisch zurück. Du musst die überhöhte Miete rügen, also den Verstoß gegenüber dem Vermieter geltend machen. Ab der qualifizierten Rüge kannst du die Differenz zurückverlangen. Für Verträge ab 2019 wurde die Rückforderung mieterfreundlicher gestaltet. Die genauen Fristen und Voraussetzungen hängen vom Vertragsdatum ab, deshalb lohnt im Zweifel der Gang zum Mieterverein.
Was das für dich bedeutet
Über die Laufzeit eines Vertrags summieren sich schon kleine Überzahlungen auf hohe Beträge. Wer vor der Unterschrift prüft, ob die Miete zulässig ist, spart sich später den Streit. Genau dafür gibt es Vimmo: Die App vergleicht die geforderte Miete für deine Adresse mit lokalen Werten und sagt dir, ob sie fair ist, bevor du unterschreibst.
Quellen
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Vimmo liefert KI-gestützte Einschätzungen ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse in meiner Stadt?
Das hängt von der Verordnung deines Bundeslandes ab. Viele Großstädte und Universitätsstädte sind erfasst, ländliche Regionen oft nicht. Prüfe die aktuelle Landesverordnung oder lass die Adresse in Vimmo checken.
Was ist der Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze?
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung. Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Beide können nebeneinander gelten.
Wie viel zu viel gezahlte Miete kann ich zurückbekommen?
Die Differenz zwischen gezahlter und zulässiger Miete ab dem Zeitpunkt der qualifizierten Rüge. Bei lange laufenden Verträgen kann das mehrere Hundert bis Tausend Euro sein.
Muss der Vermieter mir die Vergleichsmiete nennen?
Auf Verlangen muss der Vermieter Auskunft über die Tatsachen geben, auf die er sich für eine Ausnahme beruft. Eine vollständige Begründung der Miethöhe ist aber nicht in jedem Fall geschuldet.
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