Huurprijs
Mietpreisbremse 2026: waar de Duitse huurprijsrem geldt en hoe je te veel betaalde huur terughaalt
Je trekt in een nieuwe woning en vraagt je af of de huur eigenlijk wel mag. De Mietpreisbremse (de Duitse huurprijsrem) moet juist dat begrenzen, maar veel huurders kennen hun rechten niet en betalen jarenlang te veel. Hier lees je wat de regel begrenst, waar die geldt en hoe je je geld terughaalt.
Wat de Mietpreisbremse begrenst
De Mietpreisbremse staat in § 556d BGB. Die zegt: in gebieden met een gespannen woningmarkt mag de huur bij aanvang van een nieuwe huurovereenkomst de plaatselijke vergelijkingshuur met hooguit 10 procent overschrijden.
Belangrijk: het gaat om de huur bij nieuwe verhuring. Dat is iets anders dan de Kappungsgrenze (§ 558 BGB), die verhogingen tijdens een lopend contract begrenst, in de regel tot 20 procent in drie jaar, in gespannen markten tot 15 procent.
Verlengd tot eind 2029
De Mietpreisbremse was tot voor kort beperkt tot eind 2025. Met de wet van 17 juli 2025 is ze verlengd tot en met 31 december 2029. De grens van 10 procent en de uitzonderingen bleven daarbij ongewijzigd; geschrapt werd de eerdere vijfjaarstermijn voor de deelstaatverordeningen. In januari 2026 heeft het Duitse grondwettelijk hof een grondwettelijke klacht tegen de Mietpreisbremse niet in behandeling genomen en de regeling daarmee bevestigd. De deelstaten moeten de betrokken gebieden nog steeds per verordening aanwijzen, nu met werking tot uiterlijk eind 2029.
Waar geldt ze?
De Mietpreisbremse geldt niet overal automatisch. Elke deelstaat bepaalt per verordening welke steden en gemeenten als gespannen woningmarkt gelden. Het gaat vooral om grote steden en stedelijke regio's zoals Berlijn, München, Hamburg, Keulen, Frankfurt en veel universiteitssteden.
Welke gebieden precies eronder vallen en hoe lang de betreffende verordening loopt, verandert. Controleer altijd de actuele deelstaatverordening voor jouw stad. Vimmo vergelijkt het adres automatisch met de geldende gegevens.
De uitzonderingen
In deze gevallen grijpt de rem niet, of anders:
- Nieuwbouw: woningen die na 1 oktober 2014 voor het eerst zijn gebruikt en verhuurd, zijn uitgezonderd.
- Ingrijpende modernisering: is de woning ingrijpend gemoderniseerd, dan geldt ze vergelijkbaar met nieuwbouw.
- Hogere vorige huur: lag de huur van de vorige huurder al boven de toegestane grens, dan mag die op dat niveau verder worden gevraagd (eerbiedigende werking).
Op deze uitzonderingen moet de verhuurder je vóór het sluiten van het contract schriftelijk wijzen, anders kan hij zich er later niet op beroepen.
Zo vind je de plaatselijke vergelijkingshuur
De maatstaf is de plaatselijke vergelijkingshuur voor woningen van vergelijkbare aard, grootte, voorzieningen, staat en ligging. Bronnen daarvoor:
- De gekwalificeerde Mietspiegel (huurprijzenlijst) van de stad, als die er is.
- De eenvoudige Mietspiegel of een huurdatabank.
- Vergelijkbare woningen.
Ligt je kale huur meer dan 10 procent boven deze waarde en geldt er geen uitzondering, dan betaal je waarschijnlijk te veel.
Geld terughalen: de melding
Te veel betaalde huur krijg je niet automatisch terug. Je moet de te hoge huur melden (rügen), dus de schending tegenover de verhuurder inroepen. Vanaf de gekwalificeerde melding kun je het verschil terugvorderen. Voor contracten vanaf 2019 is de terugvordering huurdervriendelijker gemaakt. De precieze termijnen en voorwaarden hangen af van de contractdatum, dus bij twijfel loont de gang naar een huurdersvereniging.
Wat dit voor jou betekent
Over de looptijd van een contract lopen zelfs kleine overbetalingen op tot hoge bedragen. Wie vóór de handtekening controleert of de huur toegestaan is, bespaart zich later het geschil. Daarvoor is Vimmo: de app vergelijkt de gevraagde huur voor jouw adres met lokale waarden en zegt je of die eerlijk is, voordat je tekent.
Bronnen
Dit artikel is geen juridisch advies. Vimmo levert AI-gebaseerde inschattingen zonder garantie.
Veelgestelde vragen
Geldt de Mietpreisbremse in mijn stad?
Dat hangt af van de verordening van je deelstaat. Veel grote steden en universiteitssteden vallen eronder, landelijke regio's vaak niet. Controleer de actuele deelstaatverordening of laat het adres in Vimmo checken.
Wat is het verschil tussen de Mietpreisbremse en de Kappungsgrenze?
De Mietpreisbremse begrenst de huur bij een nieuwe verhuring. De Kappungsgrenze begrenst huurverhogingen tijdens een lopend huurcontract. Beide kunnen naast elkaar gelden.
Hoeveel te veel betaalde huur kan ik terugkrijgen?
Het verschil tussen de betaalde en de toegestane huur, vanaf het moment van de gekwalificeerde melding. Bij langlopende contracten kan dat enkele honderden tot duizend euro zijn.
Moet de verhuurder mij de vergelijkingshuur noemen?
Op verzoek moet de verhuurder informatie geven over de feiten waarop hij zich voor een uitzondering beroept. Een volledige onderbouwing van de huurhoogte is echter niet in elk geval verschuldigd.
Dit vind je misschien ook interessant
Je huurborg terugkrijgen: termijnen, inhoudingen en hoe je je geld haalt
Wanneer de borg opeisbaar is, hoelang de verhuurder mag controleren, wat voor servicekosten mag worden ingehouden en hoe je je geld stap voor stap terughaalt.
SCHUFA en huurdersverklaring: wat studenten echt aan een verhuurder moeten laten zien
Welke documenten verhuurders mogen vragen, welke vragen niet zijn toegestaan en hoe je als student zonder vast inkomen tóch de woning krijgt met een borgstelling.