Mietrecht
Mietkaution zurückbekommen: Fristen, Einbehalt und wie du dein Geld holst
Du bist ausgezogen, die Wohnung ist übergeben, und jetzt fehlt nur noch eins: deine Kaution. Oft mehr als tausend Euro, und genau dann wird es zäh. Manche Vermieter zahlen sofort, andere lassen sich Monate Zeit oder behalten ohne guten Grund ein. Mit den richtigen Fristen und einem klaren Vorgehen holst du dir dein Geld zuverlässig zurück. Hier steht, was erlaubt ist und was nicht.
Wann wird die Kaution fällig?
Die Mietkaution ist in § 551 BGB geregelt, aber das Gesetz nennt keine feste Frist für die Rückzahlung. Fällig wird sie nach Ende des Mietverhältnisses, sobald der Vermieter genug Zeit hatte, mögliche Ansprüche zu prüfen. Die Gerichte erkennen dafür regelmäßig eine Prüffrist von drei bis sechs Monaten an. Innerhalb dieser Zeit darfst du die Kaution noch nicht erzwingen, danach schon.
Die Prüffrist: Was der Vermieter in dieser Zeit darf
In den ersten Monaten nach dem Auszug darf der Vermieter prüfen, ob noch offene Forderungen bestehen: Mietrückstände, Schäden über die normale Abnutzung hinaus oder eine erwartete Nachzahlung aus den Nebenkosten. Bestehen keine solchen Ansprüche, muss die Kaution samt Zinsen zügig zurück.
Wichtig: Die Prüffrist ist kein Freibrief, beliebig lange einzubehalten. Sie soll dem Vermieter eine faire Abrechnung ermöglichen, mehr nicht.
Nebenkostenabrechnung: nur ein Teil, nicht alles
Das ist der häufigste Streitpunkt, und hier sind die Gerichte klar auf deiner Seite. Steht die letzte Nebenkostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter nicht die gesamte Kaution einbehalten, sondern nur einen angemessenen Teil. Als Faustformel der Rechtsprechung gilt das Zwei- bis Dreifache der durchschnittlichen monatlichen Nebenkostenvorauszahlung.
Ein Beispiel: Zahlst du 150 Euro Nebenkostenvorauszahlung im Monat, darf der Vermieter für eine noch ausstehende Abrechnung etwa 300 bis 450 Euro zurückhalten, den Rest der Kaution aber nicht.
Hat deine letzte Abrechnung mit einem Guthaben geendet, du also nichts nachzahlen musstest, fehlt sogar der Grund für den Teil-Einbehalt. Dann darf der Vermieter davon ausgehen, dass auch die letzte Abrechnung kein Minus bringt, und muss die volle Kaution auszahlen.
Weil die Abrechnungsfrist für Nebenkosten bis zu zwölf Monate beträgt (§ 556 BGB), kann sich der Teil-Einbehalt entsprechend in die Länge ziehen. Der restliche Teil der Kaution ist davon aber nicht betroffen und muss früher zurück.
Wofür darf der Vermieter einbehalten, und wofür nicht?
Die Kaution sichert berechtigte Ansprüche des Vermieters. Einbehalten darf er für:
- Offene Mietzahlungen
- Eine konkret erwartete Nachzahlung aus den Nebenkosten (nur anteilig)
- Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen
Nicht einbehalten darf er für normale Gebrauchsspuren. Abgelaufene Teppiche, Dübellöcher in üblichem Umfang, leichte Gebrauchsspuren an Wänden und Boden gehören zum vertragsgemäßen Wohnen. Auch auf Basis einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel darf nichts abgezogen werden. Welche Klauseln unwirksam sind, liest du im Beitrag zu unzulässigen Klauseln.
Zinsen stehen dir zu
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen und verzinst anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Die Zinsen gehören dir und erhöhen den Betrag, den du am Ende zurückbekommst. Bei den heutigen Zinssätzen ist das oft wenig, aber es ist dein Geld, und du darfst es einfordern.
Schritt für Schritt: So forderst du die Kaution zurück
- Übergabe sauber dokumentieren. Mach beim Auszug ein Übergabeprotokoll mit Fotos und lass es von beiden Seiten unterschreiben. Das ist dein wichtigster Beweis.
- Aktuelle Adresse und Bankverbindung mitteilen. Ohne sie kann der Vermieter nicht zahlen, und genau das wird gern als Ausrede genutzt.
- Warten, aber nicht endlos. Gib dem Vermieter eine angemessene Prüffrist von etwa drei bis sechs Monaten.
- Schriftlich auffordern. Fordere die Kaution mit einer konkreten Zahlungsfrist (zum Beispiel 14 Tage) per E-Mail oder Brief zurück. Verweise auf den Auszugstermin und die abgelaufene Prüffrist.
- Bei offener Nebenkostenabrechnung Teilzahlung verlangen. Bestehe darauf, dass nur der angemessene Teil einbehalten und der Rest sofort ausgezahlt wird.
Wenn der Vermieter nicht zahlt
Reagiert der Vermieter nicht, setzt du eine letzte Frist mit Mahnung. Hilft das nicht, unterstützt dich ein Mieterverein, oder du machst den Anspruch über das gerichtliche Mahnverfahren geltend. Wichtig ist die Verjährung: Dein Anspruch auf Rückzahlung verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB), gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er fällig wurde. Lass dir also nicht beliebig viel Zeit.
Schon vor dem Einzug die Weichen stellen
Die meisten Kautionsstreits entstehen, weil beim Einzug nichts dokumentiert wurde. Wer von Anfang an ein Übergabeprotokoll führt, einen fairen Vertrag unterschreibt und unwirksame Klauseln kennt, hat beim Auszug die besseren Karten. Genau hier hilft Vimmo: Die App prüft deinen Mietvertrag auf riskante Klauseln, vergleicht die Miete mit lokalen Werten und bewertet die Lage, bevor du unterschreibst, damit am Ende auch die Kaution stimmt.
Quellen
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Vimmo liefert KI-gestützte Einschätzungen ohne Gewähr.
Häufige Fragen
Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?
Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht. Die Rechtsprechung erkennt drei bis sechs Monate Prüffrist an. Steht nur noch die Nebenkostenabrechnung aus, darf bis zu deren Frist ein angemessener Teil einbehalten werden, nicht die ganze Kaution.
Darf der Vermieter die ganze Kaution wegen der Nebenkosten einbehalten?
Nein. Zulässig ist nur ein angemessener Teil, etwa das Zwei- bis Dreifache der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung. Der Rest muss zurück.
Bekomme ich Zinsen auf die Kaution?
Ja. Der Vermieter muss die Kaution verzinst und getrennt anlegen, und die Zinsen stehen dir zu (§ 551 Abs. 3 BGB).
Was, wenn der Vermieter gar nicht reagiert?
Setze eine letzte Frist mit Mahnung, schalte einen Mieterverein ein oder nutze das gerichtliche Mahnverfahren. Beachte die dreijährige Verjährung (§ 195 BGB).
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